カ行
【買換え特約】

住宅を買い換える場合、購入契約に「○月○日までに△△△万円以上で手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」旨の特約をつける必要がある。この特約を買換え特約という。
【解除条件】

売買契約を締結し、転勤になったらこの契約を失効させるという条項を入れるような場合、解除条件付売買契約という。
【買取保証】

一定媒介期間経過後に希望価格での成約に至らないときは、媒介業者が査定価格から公租公課と必要経費を減じた価格で買い取ることを約束することがある。この場合の査定価格は業者の転売危険負担を見込むので、通常の媒介の査定よりその分だけ下回る。
【開発許可】

市街化区域および市街化調整区域に関する都市計画が定められた都市計画区域内で、一定面積以上の開発行為を行おうとする者に、知事または政令指定都市の長が与える許可をいう(都計法29条)。許可を必要とする面積は政令で原則として1,000平米以上とされているが、三大都市圏の一定の地域については500平米以上とされている。また、都道府県の規制により区域を限って300平米までの範囲で別に定めることができるものとされている。また、当該都市計画が定められていない都市計画区域においても3,000平米以上の開発行為を行う場合は同様にこれが必要である。
【解約手付】

いったん締結した売買契約を、後に解除しうることとして授受される手付をいう。一般にその金額についての制限などはないが、宅建業者が宅地建物の売主の場合には、20%を超えることはできない(宅建業法39条)。解約手付が授受されると、買主からはそれを放棄すれば、また売主からはその倍額を返しさえすれば、契約を解除することができる(民法557条1項)。ただし、相手が契約で定められたことを始めるなど履行に着手すると、手付解除は認められない。
【価格査定】

宅建業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に関し、専門家の立場から依頼者へ成約見込価格を調査・算出することをいう。業者は選択した取引事例を根拠として明示し、依頼を受けた不動産と比較検討して、客観性ある実際的な成約見込価格によらなければならない。
【瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)】

売買の目的物に隠れた瑕疵があったとき、売主が買主に対して負う責任をいう(民法570条)。「売主の担保責任」の一形態である。買主は、善意無過失である限り、契約時にわからなかった瑕疵のために損害を受けたときは、売主に対して賠償請求をすることができる。また瑕疵のため契約の目的を遂げることができない場合には、契約を解除することができる(同法566条1項)。ただしこれらは、買主が瑕疵を知ったときから1年内にしなければならない(同法570条、566条3項)。
【仮換地(かりかんち)】

土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した権利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、従前の宅地については使用収益ができなくなる。
【管理組合】

分譲マンションなど区分所有建物の建物全体の維持管理と、区分所有者間の権利義務を調整するため、区分所有者で構成される団体が管理組合である。建物の区分所有等に関する法律は、「区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」(同法3条)と規定し、区分所有者は当然にこの団体の構成員となるとしている。一般には、区分所有者による集会を経て設立される。
【管理形態】

マンション等の区分所有建物の維持管理については、通常管理組合と管理会社との間に管理委託契約が結ばれ、その契約の内容に応じて管理形態が定められる。主な管理形態としては、次のようなものがある。
(1)巡回管理:管理人を定期的(たとえば週3回ゴミを出す日等)に巡回させて管理業務を行う形態
(2)住込管理:管理人が住み込む形態
(3)日勤管理:管理人を通勤させて業務を行う形態
(4)無人管理:管理人を置かずに、たとえば、清掃をパートタイマーを雇用して処理する等の形態で、いわば自力管理である。
管理形態により管理の内容、サービス、費用が異なるので、それぞれのマンションの規模、立地条件、設備等により適当なものを選定すべきである。
【危険負担】

建物の売買契約などの双務契約において、契約後類焼などによって建物が焼け、売主の引渡義務が履行できないようなとき、損害(危険)を当事者のいずれが負担するかの問題をいう。
【期限付き建物賃貸借】

平成4年8月1日に施行された借地借家法で、新たに設けられた制度。従前の借家法は、貸主側に特別な事情があっても、一時的に使用することを目的とする賃貸借と認められない限りは、すべてその終了時に正当事由が必要であった。そこで、借地借家法は、1)転勤、療養、親族の介護その他の本人の意思を超えたやむを得ない事情で不在となる場合(借地借家法38条、賃貸人の不在期間の建物賃貸借)、2)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明かな場合(同法39条、取壊し予定の建物の賃貸借)に、建物を貸すことができそうな一定の期間だけ建物を貸し、期限がきたら正当事由の有無にかかわらず、建物を確実に返してもらうことができるという制度を創設した。このような制度は、従来の借家法とは大きく権利関係が異なるものとなることから、契約を締結する際、次の要件が必要となる。1)については、a)転勤その他のやむを得ない事情があること、b)その事情により一定期間その建物を生活の本拠として使用しないこととなること、c)その期間の経過後は建物を生活の本拠として使用することとなること、d)やむを得ない事情を記載した書面により、契約を更新しない旨の特約をすること。
2)については、a)法令または契約により一定の期間を経過した時に建物を取り壊すべきことが明らかな場合であること、b)建物を取り壊すべき事由を記載した書面により、建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する旨の特約をすること。
いずれの契約についても、書面によることが、条文上要求されているので制度を利用するにあたっては、注意が必要である。特に1)の制度は、サラリーマン等が転勤等で一時的に持家を貸す場合に利用できるため、リロケーションサービスとともに今後が注目されている。
【既存不適格建築物】

建基法の規定の施行、または改正の際すでに建っている建築物、または工事中の建築物で、当該規定に全面的に、または一部が適合していないものをいう。既存不適格建築物については、その適合していない規定に限り適用が除外され(同法3条2項)、そのままその存在を認められるが、一定の範囲を超える増改築等を行う場合には、同法の規定に適合するように既存の部分の手直しを行わなければならない(同法3条3項、86条の2)。
【供託(きょうたく)】

法令により金銭・有価証券またはその他の物品を供託所(法務局、地方法務局、その支局または法務大臣の指定する法務局等の出張所)に寄託することをいう。供託の内容を大きく分類すると、
(1)債務消滅のためにする供託(弁済供託)。一般的には、債権者の受領拒否、受領不能および債務者の過失なしに債権者を確知できないとき(民法494条)等。
(2)債権担保のためにする供託(担保供託)。相手方に生ずる障害を担保するための供託(宅建業法25条、旅行業法7条等)。
(3)単に保管を依頼するだけの供託(保管供託)。他人のものを勝手に処分できない事情があるとき(質権設定の際の支払いに関する供託<同法367条>等)。
(4)その他の供託(特殊供託)。公職選挙立候補者の供託(公職選挙法92条)等。
供託の方法および場所等については、供託法および宅建業法等それぞれの法律で定められている。
【共有・準共有】

複数の者がひとつの物の所有権を有する場合を共有、所有権以外の財産権を有する場合を準共有という。数人共同で、物を買ったり相続したりすると共有を生じ、各人はこの物の持分を有することになる。持分は合意、または法律の規定で決まるが、それが明らかでない場合は均等と推定される。共有者は持分に応じて共有物全部の使用ができる。
【クーリング・オフ】

宅建業者が自ら売主となる宅地または建物の売買契約において、宅建業者の事務所またはそれに準ずる場所以外の場所でなされた宅地建物の買受けの申込み、または売買契約について、8日間以内の場合には無条件に申込みの撤回または契約の解除ができる(宅建業法37条の2)。これをクーリング・オフという。ただし、次の場合には申込みの撤回等ができない。
(1)申込みの撤回等ができる旨等一定の事項を告げられた日から8日を経過したとき
(2)宅地建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部が支払われたとき
申込みの撤回等の意思表示は、書面により行う必要があり、その効力は書面を発したときに生ずる。この場合、宅建業者は速やかに手付その他の受領した金銭を返還しなければならない。
【区分所有権】

一棟の建物に、構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所、または倉庫、その他建物としての用途にすることができるものがあるときの、その各部分を目的とする所有権をいう。この各部分は専有部分と呼ばれ、共用部分と区別される。専有部分については、一般の所有と同様に扱われるが、一棟の一部であるから共同の利益に反するような使用は許されない。
【契約の解除】

契約の解除は、契約締結の際、一定の事由があるとき解除を認めるという合意をしておいた場合(約定解除権)か、履行遅滞、履行不能等、法定の事由がある場合(法定解除権)でなければ、これをすることができない。契約解除は相手方に対する意思表示でなされるが、履行遅滞の場合にはその前に催告を要する。解除により各当事者は原状回復義務を負い、もし損害があれば賠償請求もできる。
【現状有姿売買(現況)】

現状有姿は、引渡しまでに目的物の状況に変化があったとしても、売主は引渡し時の状況のままで引き渡す債務を負担しているにすぎないという趣旨で用いられることが多い。
【建築確認】

建築物を建築しようとする場合には、建築主はあらかじめ、その計画が建築物の敷地、構造および建築設備に関する法令に適合するものであることについて、建築主事の「確認」を受けなければならない。建築確認申請を受けなければならないのは、
(1)特定の用途または一定の規模以上の建築物を建築し、または大規模の修繕もしくは大規模の模様替えをしようとする場合
(2)都市計画区域(都道府県知事が指定する区域を除く)内、または都市計画区域外で都道府県知事が指定する区域内において建築物を建築しようとする場合。
【建築協定】

土地所有者および借地権者が、建基法の定めるところにより締結する建築物の敷地、位置、構造、用途、形態、意匠または建築設備に関する基準についての協定をいう。住宅地としての環境、または商店街としての利便を高度に維持増進する等建築物の利用を増進し、かつ、土地の環境を改善することを目的としている。
【建ぺい率】

建築物の建築面積の敷地面積に対する割合をいう。建築物の敷地内に一定割合以上の空地を確保することにより、建築物の日照、通風、防火、避難等を確保するため、都市計画区域内においては、用途地域の種別、建築物の構造等により、その最高限度が、下の表のように制限されている。

建ぺい率の区分
用途地域
原  則 防火地域内にある
耐火建築物(1)
街区の角地等の敷地の建築物(2) (1) + (2)
第1種低層住居専用地域
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域
第2種中高層住居専用地域
工業専用地域
3/10、4/10、5/10
または6/10のうち
都市計画で定める割合
原則プラス 1/10 原則プラス 1/10 原則プラス 2/10
第1種住居地域
第2種住居地域
準住居地域
準工業地域
工業地域
6/10 原則プラス 1/10 原則プラス 1/10 原則プラス 2/10
近隣商業地域
商業地域
8/10 10/10 (制限なし) 9/10 10/10 (制限なし)
用途地域の指定のない区域 5/10、6/10 原則プラス 1/10 原則プラス 1/10 原則プラス 2/10
【権利証(登記済証)】

権利に関する登記済証のことを略して権利証という。権利に関する登記済証とは、登記名義人がその権利を保存、設定、移転等により取得した登記の際、登記所から登記済みの証明として交付を受けた書面をいう。当該権利の登記名義人たることを表象する書面であり、その人が将来登記義務者として登記申請する場合には、その申請意思の担保として添付を要求される。
【公図】

登記所が保管している土地台帳付属地図の一般的呼称である。公図は、旧土地台帳法の廃止によりその法的根拠が失われたが、不動産登記法17条所定の地図が整備されるまでの暫定的措置として登記所に保管され、この地図に準ずる図面として取り扱うこととされており、登記所で一般の閲覧に供されている。公図は、各筆の土地の位置、形状、地番を公証するものとして事実上重要な機能を有しており、道路付きや隣地境界の関係を知る手だてにもなるが、前記のとおり公図には法律上の効力もなく、必ずしも現地を正しく反映していないものがあるので、公図を無条件に信頼するのは危険である。